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Diante da iminente saturação dos recursos da poupança que já deve se tornar insuficiente para financiar o setor no próximo ano a Caixa vai testar um novo modelo de operação vendendo parte de sua carteira para o FGTS. Isso deve acabar levando outros bancos a também ceder suas carteiras em breve. Ao vender os contratos para o fundo os bancos reciclam a fonte de recursos disponível para aplicar no financiamento habitacional podendo emprestar novamente.
Apesar de ter sido criada em 2008 essa linha do FGTS para a compra de recebíveis imobiliários praticamente não vinha sendo usada por bancos e incorporadoras. Isso porque o FGTS vinha exigindo que as empresas de securitização garantissem os papéis o que não era aceito por elas. As securitizadoras não garantem nenhum dos papéis estruturados por elas. Em caso de inadimplência dos contratos que dão lastro aos títulos os investidores têm como garantia o próprio imóvel.
Neste ano o FGTS eliminou essa exigência. No caso da operação da Caixa parte do risco de inadimplência dos contratos ficará nas mãos do próprio banco uma vez que ele comprará as cotas sêniores da emissão. Outros tipos de papéis como debêntures de incorporadoras já são compradas pelo FGTS há cerca de três anos e têm como garantia terrenos e imóveis.
Segundo o Valor apurou os papéis vão pagar ao FGTS uma remuneração equivalente à Taxa Referencial mais 6% ou 7% ao ano dependendo do valor do imóvel financiado. Essa operação engloba imóveis de até R$ 400 mil. Um prêmio extra ainda poderá ser pago dependendo da avaliação de risco que for feita da carteira de crédito. Os contratos de financiamento da Caixa serão transformados em títulos de investimento os chamados certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) pela securitizadora Gaia. Procuradas pela reportagem Caixa e Gaia informaram que não comentariam a operação.
Maior financiadora do setor imobiliário no Brasil a Caixa tem um total de R$ 117 bilhões em recebíveis segundo dados do balanço da instituição. Por isso o banco vem fazendo algumas experiências de venda dos seus contratos de financiamento para ampliar sua capacidade de empréstimo.
Em março a Caixa testou a venda de R$ 230 milhões em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) para investidores de varejo com aplicação mínima de R$ 10 mil. Foi o primeiro teste que um banco fez de vender seus contratos de financiamento para reciclar o funding imobiliário. Porém a iniciativa esbarrou na dificuldade de distribuição desse tipo de produto na rede de agências bancárias. As pessoas físicas compraram apenas metade do volume ofertado. Em geral são os investidores de alta renda que têm comprado os recebíveis imobiliários o que limita a revenda desses papéis pelos bancos para um público mais amplo.
Para complementar a securitização de recebíveis os bancos estão neste momento trabalhando na criação de um papel para captar recursos para o financiamento imobiliário o chamado coveredbond. Usado na Europa o título tem como lastro contratos imobiliário além da garantia do banco.
Fonte: Valor Econômico
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